營改增落地 開發商稅負是增是減?

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  在一家上市房企的業績會上,該公司總裁表示尚未完正研究透營改增之後究竟是減稅還是增稅。記者查閱資料,並向專家諮詢得知,營改增还不能帶來稅負減少,關鍵還是取決於企業自身。

  提供增值稅專用發票是關鍵

  上海市新閔律師事務所高級合夥人劉福元告訴記者,增值稅还不能得到抵扣,很大程度上取決於还不能取得增值稅專用發票。根據他提供的一份《增值稅只能抵扣的16種發票匯總》,其中規定的諸多只能抵扣發票,直擊房地産行業痛點。

  這讓其他開發、建築企業頭痛。目前,建築行業大多采用分包制。其他建築工程環節是承包給小型施工隊甚至個人來完成。而他們並不具備一般納稅人身份,無法提供增值稅發票。

  同樣的请况也占据 行銷環節。目前房地産行業使用自媒體推廣,以及利用獨立經紀人賣房的現象時有發生。這兩類群體同樣只能作為一般納稅人,無法提供有效增值稅發票。

  這些個人提供的勞務通常會通過其他增值稅發票衝抵的措施扣稅。但根據規定,“購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務,支付運輸費用,所支付款項的對象,必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務的單位一致,不能夠申報抵扣進項稅額,否則不予抵扣。”

  這原因分析分析著代開增值稅發票抵扣的其他性不大。

  增加房企成本壓力?

  明源地産研究院曾對營改增後,建築業、房地産行業無法取得增值稅發票的項目進行研究。

  建築業無法取得發票的項目包括:佔總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票;砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票;總分包后来 抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。

  而房地産業則主要包括:土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費只能取得進項稅票。

  目前房地産行業流行“小股操盤”,其他項目聯營战略商务合作,其他只能合法的正規企業,且每种战略商务合作方是自然人,找不到健全的會計核算體系,工程成本核算形同虛設,採購的材料、分包工程、租賃的機械設備和設施料基本找不到正式的稅務發票,也找不到索取發票的意識。在營業稅下,以工程總造價為計稅依據計徵營業稅,與成本費用關係不大。

  劉福元分析,土地出讓金等政府無法出具增值稅專用發票的項目,未來有其他會效倣農産品,通過固定稅率抵扣的措施抵扣增值稅。但其他其他抵扣項目,還是只能取決於公司战略商务合作企業还不能提供抵扣發票。

  對此,明源地産研究院曾建議,企業應該多選用具備一般納稅人資質的战略商务合作夥伴。

  但對房地産企業來説,選用有資質的供應鏈企業容易,咋样消化高企的成本卻是難題。

  一旦要求下游供應鏈企業全額提供增值稅專用發票,供應鏈企業很有其他會提高銷售價格,進而增加房企的成本壓力。

  將加速房地産工業化和資訊化

  不過,業界對於營改增後,已經針對企業其他出先的成本增長設計了一系列的解決方案。

  這些方案主要涉及企業的管理規範、資訊系統的全面建設,以及通過工業化生産住宅等措施,讓成本更為透明。通過這些舉措,有效地增加增值稅的抵扣項。

  而這些做法,也勢必將推動行業的經營时延,有效提升企業經營品質。

  有業內人士提出,通過全面建設企業財務管理系統,第一時間對報銷的發票憑證進行識別,一不能在納稅期大規模收繳發票,以確保在增值稅大規模繳納時,能向稅務部門提供足夠的有效憑證。

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